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停工缓建多个项目万科去年节省现金50亿

发布日期:2019-05-28 21:34:35 来源:浙江农业资讯网

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停工缓建多个项目 万科去年节省现金50亿

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来源:证券之星

 

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陈啸天认为,2008年上市公司采用停工缓建的策略稳定地控制了现金流出,为企业未来可持续的发展提供有利的契机。   4月7日,世茂房地产(00813,HK)发布2008盈利预警称,集团去年利润可能减少,主要原因是2008年没有新的重

陈啸天认为,2008年上市公司采用停工缓建的策略稳定地控制了现金流出,为企业未来可持续的发展提供有利的契机。

4月7日,世茂房地产(00813,HK)发布2008盈利预警称,集团去年利润可能减少,主要原因是2008年没有新的重大投资物业完成,也没有出售附属公司部分权益的收益。

去年房地产市场形势大变,不少上市公司采用了停工缓建的策略。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为,若项目预期收益较差,市场调整时,缓建延后上市甚至停工整改后再上市,可以使项目避免受市场冲击,如万科的部分项目。经过多次调整开工计划,万科实际完成开工面积、竣工面积比计划减少32%、15%,如以1000元/平方米的单位投入计算,预计万科将合计减少50亿元左右的现金流出。

顺应市场 万科调整多个项目

据悉,万科去年停工、缓建的项目,主要是2006年、2007年高价拿到的土地。根据CRIC系统跟踪监测,南京万科金域蓝湾项目的成本价格已高出周边同类产品700元/平方米,若该项目按原计划开工,万科在价格上的劣势将更明显。市场竞争力不足,以及整体市场低迷,使万科金域蓝湾不得不采取停工缓建的措施。报告期内,该项目已经有了优化景观及配套商业、减小会所、降低装修标准的计划。

根据CRIC系统跟踪监测显示,和南京万科金域蓝湾的情况相似,无锡金色城市天津最好的癫痫病医院项目的成本压力与市场压力并存,项目盈利难度大,万科采取了缓工调整产品定位、降低目标价格的策略,以获取市场竞争力。此外,万科在杭州的金色家园项目,因其首置产品总价过高、精装邢台市癫痫病医院查询修配置过高、产品竞争力不足等原因,不得不进行调整。克而瑞(中国)的研究报告认为,为稳健经营,万科还为部分项目进行了减值准备的计提。

效果:节省50亿现金支出

陈啸天认为,去年万科和中海外顺应市场而下调开工面积,对控制企业现金流出起到了锦上添花的效果。

2008年,经过多次调整开工计划,万科实际完成开工面积523万平方米,竣工面积529万平方米,分别较计划下降325万平方米和160万平方米,降幅分别达32%和15%。陈啸天说,如果以1000元/平方米单位投入计算,预计万科将合计减少50亿元左右的现金流出。截至2008年底,万科现金及现金等价物约为200亿元,较上年增加30亿元。而在销售情况不佳的情况下,万科依然能稳定控制现金流出,一定程度上归功于万科的停工策略。

陈啸天表示,除了财务安全方面,现金的回流还可以使企业在土地市场中保持主动,为长期发展摊薄土地成本。克而瑞(中国)的研究报告称,2008年万科新增土地成本平均楼面地价约为1737元/平方米,同比下降51%。如果按1700元/平方米计算,万科利用停开工所“节约”的50亿元左右的现金可以购买294万平方米土地储备。

陈啸天说,由此来看,通过停工缓建所减少的流出资金,可以灵活地运用于获取土地方面,为企业未来可持续的发展提供有利的契机。

隐忧:或打乱开发节奏

陈啸天认为,无论从项目运作还是资金调度,停工改癫痫病对患者的寿命影响建对企业都起着积极的作用,但同样有一定弊端,尤其是在运用不当的情况下,反而会打乱企业开发节奏,影响企业可持续发展。

在开发周期中,获取土地、开竣工阶段是企业资金投入较大的两个部分。如果相应地降低开工面积和竣工面积,也就意味着企业在该阶段中的资金投入量减少,如绿城、中海外等。但是从整个开发周期来看,弱市时停工,若跟不上市场回暖的节奏,企业产品在后期供应上会出现短缺,这样销售业绩势必受到影响。

在2008年实施停开工策略的企业中,首创置业是减少开竣工面积幅度较大的企业之一。2008年初,首创置业计划动工面积为150万平方米,调整后计划降至60万平方米,降幅达60%;计划竣工面积由142万平方米下降至104万平方米,降幅为26.76%。公司2008年的销售面积不过34万平方米,而停开工面积却达到90万平方米,是销售面积的3倍左右。停开工面积过多无疑给首创置业未来2~3年的业绩带来了压力,令人对其长远的发展感到担忧。